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Boletim Imóveis Comerciais – Pinheiros – Janeiro 2016

Postado por admin em Blog, Boletim, Mercado | 18/01/2016 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Pinheiros – Janeiro 2016

 

Em abril do ano passado apontamos a grande concentração de imóveis entre 400m² e 1.000m² na região de Pinheiros, apresentando na época um valor pedido de R$100/m². Apesar de ser uma região com estoque de edifícios menor do que outras, indicamos que este cenário não fazia sentido em virtude do momento e comportamento do mercado na cidade.

 

Neste primeiro boletim de 2016, revisitamos o bairro e constatamos que os preços pedidos de locação nesta faixa despencaram 28%. Entretanto, a oferta de unidades está estável e continua alta, pois a redução foi tardia. Agora, com valores condizentes com a realidade, acreditamos que este estoque comece a ser absorvido.

 

 

Gráfico - Pinheiros - Janeiro 2016

 

Os imóveis em outras faixas de tamanho também apresentaram uma redução de valor, porém de maneira menos acentuada. As salas e pequenos conjuntos comerciais estão num patamar de valor atrativo, em especial numa região com disponibilidade de metrô. Já o estoque de escritórios acima de 1.000m² é baixo e pode significar uma manutenção de valores por algum tempo.

 

Novas entregas de conjuntos comerciais e edifícios devem impactar a região. De um lado, imóveis novos puxarão a média de preços pedidos para cima, de outro aumentarão o estoque. A discrepância entre valores de um imóvel para outro aumentará. O novo estoque poderá ter baixa liquidez e, no futuro, deveremos encontrar salas nunca ocupadas, mesmo anos depois da entrega de alguns empreendimentos.

 

Abaixe este boletim: Boletim Corporativo – Pinheiros – Janeiro 2016

 

 

Boletim Imóveis Comerciais – Paulista – Novembro 2015

Postado por admin em Boletim | 18/12/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Paulista – Novembro 2015

 
A Av. Paulista permanece como a mais conhecida da cidade de São Paulo. Para o mercado de imóveis comerciais, é uma região importante que cruza 5 bairros (Cerqueira César, Jardim Paulista, Consolação, Bela Vista e Paraíso). A quantidade de escritórios disponíveis é bastante significativa (maior de SP hoje) e seus preços variam com o trecho e distância em relação à avenida.

 

Apesar da ampla infraestrutura desta região, a grande maioria dos edifícios é mais antiga refletindo isto nos valores pedidos. Portanto, obtém-se uma ótima relação de custo-benefício para a empresa que está buscando transporte e bom preço.

 

boletim-corporativo-paulista-novembro-2015

 

Mesmo os edifícios mais corporativos estão na faixa dos R$90/m². Os grandes espaços (maiores de 1.000m²) são raros e, portanto, seus preços devem ser mantidos. As unidades entre 400m² e 1.000m² estão com uma disponibilidade intermediária, mas em condições de preço elevadas em relação a bairros mais nobres. A quantidade de escritórios entre 100m² e 400m² é elevada e, mesmo com valor pedido de locação razoável, deve pressionar os preços para baixo ao longo do próximo semestre.
 
Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Paulista – Novembro 2015
 

Boletim Imóveis Comerciais – Berrini – Outubro 2015

Postado por admin em Boletim | 22/11/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Berrini – Outubro 2015

 

A região comercialmente conhecida por Berrini, se estende pela avenida que dá o nome à região iniciando no cruzamento com a Avenida dos Bandeirantes e indo até o final da Av. Chucri Zaidan na região dos shoppings Morumbi e Market Place. Abrange parte do Brooklin Novo e Cidade Monções.

 

Vimos que ao longo dos últimos meses o valor médio de locação dos escritórios menores (salas comerciais) apresentou uma significativa redução adequando-se às expectativas. Nas demais faixas de tamanho, os valores permaneceram constantes com pequenas flutuações.

 

boletim-escritorios-setembro-2015

 

É importante notar que existem significativas variações dos valores pedidos dentro de cada faixa, pois a região possui edifícios antigos ao lado de modernos prédios.

 

Entendemos que as duas faixas inferiores de área estão com valores pedidos interessantes, mas que conforme o tamanho aumenta, a distância entre o valor pedido e fechado sobe. Alguns proprietários ainda pedem acima de R$100/m² em grandes lajes novas, enquanto que podemos achar imóveis similares em bairros no entorno por valores melhores. Como resultado, alguns prédios possuem andares vagos há mais de um ano e baixíssima demanda.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Berrini – Outubro 2015
  

Preparado para Agarrar uma Oportunidade?

Postado por admin em Blog, Negócios | 07/10/2015 | Nenhum comentário em Preparado para Agarrar uma Oportunidade?

 

Todos sonham em fazer bons negócios, seja na vida pessoal, seja na profissional.

 

As oportunidades realmente existem, o problema é que são raras, pois para existirem alguém tem que ceder mais que a média do mercado. Não é simples colocar o seu imóvel para venda ou locação num valor significativamente inferior à expectativa do mercado.

 

Oportunidades

 

Mas então, por que elas existem num mercado de alto investimento como o de imóveis e escritórios comerciais? Porque alguns proprietários preferem manter seus imóveis ocupados nos momentos mais difíceis, mesmo que a rentabilidade nominal seja inferior. E isto faz todo o sentido!

 

Já no caso de venda, a situação é ainda mais incomum. O mercado corporativo apresenta grandes players que normalmente possuem o objetivo de aumentar suas carteiras e não se desfazer de unidades. Vendas baratas, portanto, se limitam a pessoas físicas proprietárias de pequenos conjuntos que por qualquer motivo precisem de liquidez, mas de outro lado isto não é necessariamente uma oportunidade de compra. É preciso analisar o potencial de valorização e fazer uma estimativa da rentabilidade de renda (aluguel futuro).

 

Voltando a nosso debate inicial, quando um imóvel é colocado no mercado a um valor bastante competitivo, é preciso saber que isto chamará a atenção de mais pessoas e empresas, criando uma corrida para ver quem fica com aquela oportunidade. É preciso estar realmente preparado para fazer o negócio, já que esta unidade tende a ficar poucos dias ou semanas disponível. Neste cenário, além de uma visita e proposta imediata, a margem de negociação pode não existir. Vemos muitos casos de empresas perderem oportunidades excelentes pela demora (proposta, documentação, etc.) ou por querer pressionar por condições comerciais ainda mais vantajosas.

 

Se você sabe o que quer, tem condições de comprar/alugar, possui sua documentação em ordem, talvez consiga encontrar e fechar o negócio ideal, mas saiba que nem sabe vale a pena ficar esperando por ele e deixando o “seu” negócio de lado.

 

Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

Postado por admin em Boletim | 04/09/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

 

O tradicional bairro de escritórios possui cerca de 120 edifícios corporativos/comerciais e é uma referência por possuir atributos como boa localização e infraestrutura e, ao mesmo tempo, opções e imóveis um pouco mais acessíveis que o vizinho Itaim.
 

Muita dúvida surge quanto ao comportamento do mercado ao longo do tempo. Neste boletim, fizemos uma análise dos valores pedidos de locação nos 8 primeiros meses deste ano. Talvez, para a surpresa de alguns, não tenha ocorrido uma queda. Observa-se que os valores estão estáveis, sem acompanhar a inflação e com uma pequena variação nos escritórios maiores devido a novas disponibilidades. Os imóveis entre 100m² e 400m² apresentaram leve queda ao longo do ano e os conjuntos comerciais pequenos estão estáveis.
 

Vemos uma vacância relativamente alta, oscilando hoje em torno de 18%, também afetada pela entrega de novos edifícios que adicionaram uma significativa área ao estoque.
 

Nos novos empreendimentos, alguns proprietários oferecem carência de 6 meses para que o novo ocupante possa adicionar piso, forro e luminárias, além de adaptá-lo às suas necessidades. Já os aluguéis em curso estão sendo renovados, em grande parte, pelo mesmo valor do ano anterior sem correção de IGP-M.
 
 

boletim-escritorios-agosto-2015
 
 

Novamente opinamos que deve haver muita atenção ao valor pedido para dar mais liquidez aos imóveis em estoque. Notamos um substancial aumento de proprietários que buscam ofertar suas unidades antes mesmo do inquilino desocupá-las.
 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Vila Olímpia – Agosto de 2015
 
 

Boletim Imóveis Comerciais – Moema e Campo Belo

Postado por admin em Blog, Boletim | 29/07/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Moema e Campo Belo

 

Em muitas cidades do mundo há grande procura por imóveis comerciais e corporativos nas proximidades dos aeroportos. Em São Paulo, temos o aeroporto de Congonhas, o maior aeroporto doméstico da América Latina, que está localizado numa região “central” do município, mas rodeado principalmente por bairros residenciais de diferentes padrões.

 

A demanda por escritórios na região existe e é crescente, mas a oferta é relativamente baixa e não conta com empreendimentos corporativos de alto padrão. Os bairros de Moema e Campo Belo possuem ótimas infraestruturas e uma grande quantidade de imóveis residenciais de médio e alto padrão, porém o cenário é diferente no estoque comercial.

 

O comportamento do mercado de locações de escritórios é similar nos dois bairros. Fizemos uma comparação dos principais tamanhos de escritórios. Nos imóveis de menor tamanho, salas comerciais, tanto o estoque quanto os valores pedidos são similares. Já para imóveis médios e grandes, vemos claramente que Moema apresenta maiores valores em virtude de possuir melhores e mais modernos edifícios, além de contar com melhor infraestrutura (hotéis, shopping, etc.) e ser um bairro mais comercial.

 
Boletim Escritórios - Moema e Campo Belo - Julho de 2015

 

Em nossa opinião, os valores pedidos ainda estão altos e encontramos unidades fechadas há mais de um ano. A curto prazo os preços devem cair, mas a longo prazo podem subir com a inauguração das linhas de metrô e o monotrilho.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Moema e Campo Belo – Julho de 2015

 

Locações e Vendas de Escritórios

Postado por admin em Notícias | 02/12/2014 | Nenhum comentário em Locações e Vendas de Escritórios

 

Completando 10 anos de expertise em consultoria B2B, a Inovação Imobiliária está com um novo foco, atuando como intermediadora especialista em atender o mercado imobiliário corporativo e comercial.

 

Locação e venda de escritórios

 

Observando que há uma grande carência de empresas especializadas e bons profissionais nesse mercado, a Inovação decidiu investir em bons corretores altamente qualificados e bilíngues para captar os melhores imóveis comerciais dos principais bairros da cidade de São Paulo para oferecer aos clientes dos mais diversos setores e nacionalidades as melhores oportunidades de negócio.

 

 

Discrepância dentro de um edifício

Postado por admin em Análises, Blog, Negócios | 08/10/2014 | Nenhum comentário em Discrepância dentro de um edifício

 

Alguns anos atrás, os preços dos imóveis comerciais do mesmo edifício eram muito similares. Porém, atualmente esse cenário mudou e é muito comum encontrarmos imóveis com valores bastante diferentes no mesmo empreendimento.

 

Discrepância

 

Isso se deve ao fato de que alguns proprietários conseguiram perceber que o preço dos imóveis cairia, por conta da crise econômica ou pelo aumento da vacância. Dessa forma, como prevenção, se anteciparam e diminuíram o valor de seus imóveis. Mas quem não conseguiu prever esse acontecimento continuou com preços mais altos, ficando estes desocupados, na expectativa de encontrar um ocupante que pague o mesmo ou maior valor de locação que seu antecessor.

 

Essa situação deve se prolongar por mais algum tempo, até que termine o processo de recuperação dessa crise.

 

 

Renegociando o Aluguel

Postado por admin em Análises, Negócios | 12/08/2013 | Nenhum comentário em Renegociando o Aluguel

 

 

De tempos em tempos chega a hora de renegociar o valor do aluguel. Num contrato comercial, isto ocorre normalmente em duas situações: na Revisão e na Renovação. Apesar dos nomes serem similares e poderem gerar confusão, pois são situações diferentes.

 

Renegociação

 

Como o mercado possui certa sazonalidade podendo variar os valores de locação significativamente em curtos períodos, a legislação e os contratos de locação preveem a revisão do valor a cada três anos adequando-o ao mercado. Isto pode implicar num aumento ainda maior a exemplo de que ocorreu em 2011 e 2012 ou até mesmo na estabilização ou eventual redução como o que acontece em alguns casos atualmente.

 

Não existe uma regra geral e o que mais influência é a vacância e absorção na região para aquele tipo e padrão de imóvel.

 

Na grande maioria das vezes, proprietário e inquilino entram num acordo embasando-se em pesquisas de mercado. Mas, se a situação não chegar a um acordo, é previsto que a mesma seja resolvida judicialmente.

 

Já no final do período de vigência do contrato, na prática a cada 5 anos, tanto o valor quanto outras cláusulas podem ser renegociadas. É muito importante ressaltar que o inquilino que quiser garantir seu direito de permanecer no imóvel deverá mover uma ação renovatória caso não tenha conseguido renovar o contrato até 180 dias antes do fim do mesmo.

 

Uma última situação, bem comum no mercado residencial, pode eventualmente ocorrer no comercial. É a revisão amigável em outra época. Como no mercado de escritórios e imóveis comerciais ambas as partes são “profissionais”, esta situação é infrequente.

 

Qualquer que seja a situação, para se obter um melhor resultado e minimizar o estresse entre as partes, é aconselhável que exista uma empresa intermediária representando e intermediando as negociações. Do lado do proprietário o administrador do imóvel enquanto que do lado do inquilino a empresa de Tenant Rep (representação do ocupante).

 

 




Av. Dr. Cardoso de Melo, 1460 - Vila Olímpia - São Paulo - SP - 04548-005

Telefone: +55 11 2394-5621

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