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Boletim Imóveis Comerciais – Pinheiros – Janeiro 2016

Postado por admin em Blog, Boletim, Mercado | 18/01/2016 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Pinheiros – Janeiro 2016

 

Em abril do ano passado apontamos a grande concentração de imóveis entre 400m² e 1.000m² na região de Pinheiros, apresentando na época um valor pedido de R$100/m². Apesar de ser uma região com estoque de edifícios menor do que outras, indicamos que este cenário não fazia sentido em virtude do momento e comportamento do mercado na cidade.

 

Neste primeiro boletim de 2016, revisitamos o bairro e constatamos que os preços pedidos de locação nesta faixa despencaram 28%. Entretanto, a oferta de unidades está estável e continua alta, pois a redução foi tardia. Agora, com valores condizentes com a realidade, acreditamos que este estoque comece a ser absorvido.

 

 

Gráfico - Pinheiros - Janeiro 2016

 

Os imóveis em outras faixas de tamanho também apresentaram uma redução de valor, porém de maneira menos acentuada. As salas e pequenos conjuntos comerciais estão num patamar de valor atrativo, em especial numa região com disponibilidade de metrô. Já o estoque de escritórios acima de 1.000m² é baixo e pode significar uma manutenção de valores por algum tempo.

 

Novas entregas de conjuntos comerciais e edifícios devem impactar a região. De um lado, imóveis novos puxarão a média de preços pedidos para cima, de outro aumentarão o estoque. A discrepância entre valores de um imóvel para outro aumentará. O novo estoque poderá ter baixa liquidez e, no futuro, deveremos encontrar salas nunca ocupadas, mesmo anos depois da entrega de alguns empreendimentos.

 

Abaixe este boletim: Boletim Corporativo – Pinheiros – Janeiro 2016

 

 

Boletim Imóveis Comerciais – Preços de 2 Dígitos – Dezembro 2015

Postado por admin em Análises, Boletim | 20/12/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Preços de 2 Dígitos – Dezembro 2015

Chegando ao fim do ano, vemos a consolidação da queda de valores fazendo com que os preços dos escritórios voltem a um patamar de 2 dígitos de anos atrás. De 33 segmentos de escritórios comerciais em São Paulo, apenas um se manteve acima de R$100/m² nesta pesquisa realizada em dezembro.

 

A região de valor mais baixa é Santo Amaro, com pedidos na casa dos R$50/m². Sim, já arredondamos os valores pelas dezenas (R$50/m², R$60/m², etc.). Pinheiros apresentou uma significativa queda, chegando a valores mais condizentes com a realidade de mercado o que provavelmente trará maior liquidez.

 

Heat map preços de escritórios
Heat Map de Escritórios

 

O único ponto que é uma exceção está logicamente localizado no Itaim, que tradicionalmente é a região mais nobre da Capital.

 

Este comportamento mostrou-se consistente para escritórios até 1.000m², porém acima deste tamanho vemos uma tendência de preços mais elevados, muitas vezes ainda com três dígitos. Entretanto, a margem de negociação e desconto costumam ser maiores.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Preços de 2 dígitos – Dezembro 2015

 

 

Boletim Imóveis Comerciais – Paulista – Novembro 2015

Postado por admin em Boletim | 18/12/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Paulista – Novembro 2015

 
A Av. Paulista permanece como a mais conhecida da cidade de São Paulo. Para o mercado de imóveis comerciais, é uma região importante que cruza 5 bairros (Cerqueira César, Jardim Paulista, Consolação, Bela Vista e Paraíso). A quantidade de escritórios disponíveis é bastante significativa (maior de SP hoje) e seus preços variam com o trecho e distância em relação à avenida.

 

Apesar da ampla infraestrutura desta região, a grande maioria dos edifícios é mais antiga refletindo isto nos valores pedidos. Portanto, obtém-se uma ótima relação de custo-benefício para a empresa que está buscando transporte e bom preço.

 

boletim-corporativo-paulista-novembro-2015

 

Mesmo os edifícios mais corporativos estão na faixa dos R$90/m². Os grandes espaços (maiores de 1.000m²) são raros e, portanto, seus preços devem ser mantidos. As unidades entre 400m² e 1.000m² estão com uma disponibilidade intermediária, mas em condições de preço elevadas em relação a bairros mais nobres. A quantidade de escritórios entre 100m² e 400m² é elevada e, mesmo com valor pedido de locação razoável, deve pressionar os preços para baixo ao longo do próximo semestre.
 
Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Paulista – Novembro 2015
 

Boletim Imóveis Comerciais – Berrini – Outubro 2015

Postado por admin em Boletim | 22/11/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Berrini – Outubro 2015

 

A região comercialmente conhecida por Berrini, se estende pela avenida que dá o nome à região iniciando no cruzamento com a Avenida dos Bandeirantes e indo até o final da Av. Chucri Zaidan na região dos shoppings Morumbi e Market Place. Abrange parte do Brooklin Novo e Cidade Monções.

 

Vimos que ao longo dos últimos meses o valor médio de locação dos escritórios menores (salas comerciais) apresentou uma significativa redução adequando-se às expectativas. Nas demais faixas de tamanho, os valores permaneceram constantes com pequenas flutuações.

 

boletim-escritorios-setembro-2015

 

É importante notar que existem significativas variações dos valores pedidos dentro de cada faixa, pois a região possui edifícios antigos ao lado de modernos prédios.

 

Entendemos que as duas faixas inferiores de área estão com valores pedidos interessantes, mas que conforme o tamanho aumenta, a distância entre o valor pedido e fechado sobe. Alguns proprietários ainda pedem acima de R$100/m² em grandes lajes novas, enquanto que podemos achar imóveis similares em bairros no entorno por valores melhores. Como resultado, alguns prédios possuem andares vagos há mais de um ano e baixíssima demanda.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Berrini – Outubro 2015
  

Boletim Imóveis Comerciais – Itaim – Setembro 2015

Postado por admin em Boletim | 22/10/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Itaim – Setembro 2015

Depois de um longo período de estabilidade, vemos mudanças importantes no mercado de locação de escritórios no importante bairro do Itaim.

Tradicionalmente o bairro mantém o status de possuir os imóveis com valores mais altos da cidade, fruto da localização e qualidade dos edifícios. Entretanto, hoje é possível encontrar ótimas oportunidades de negócios na faixa até 400m².

Os valores dos conjuntos menores permaneceram praticamente estáticos, apresentando uma queda de R$2/m². Possuem boa liquidez, desde que bem conservados. Os escritórios médios apresentaram uma significativa queda, trazendo-os mais próximos aos valores dos bairros vizinhos.

Mas, na contramão vimos um aumento de preço pedido nos imóveis acima de 400m² e, principalmente, acima de 1.000m², apesar de existirem unidades vagas há alguns anos em certos edifícios. Recentemente, pudemos observar alguns proprietários que não aceitaram propostas por diferenças ínfimas e continuam com suas unidades vagas.

boletim-escritorios-setembro-2015
 
 
Analisando o comportamento das ofertas, vimos bastante homogeneidade nos pequenos e médios conjuntos, porém grandes variações nos grandes. De certa forma este comportamento pode ser explicado pela maior diferença de padrão de lajes antigas e novas, mas de outro não é tão lógico, pois grandes proprietários deveriam se ajustar mais rapidamente às condições de mercado.
 
 
 
 
Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Itaim – Setembro 2015

 

Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

Postado por admin em Boletim | 04/09/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

 

O tradicional bairro de escritórios possui cerca de 120 edifícios corporativos/comerciais e é uma referência por possuir atributos como boa localização e infraestrutura e, ao mesmo tempo, opções e imóveis um pouco mais acessíveis que o vizinho Itaim.
 

Muita dúvida surge quanto ao comportamento do mercado ao longo do tempo. Neste boletim, fizemos uma análise dos valores pedidos de locação nos 8 primeiros meses deste ano. Talvez, para a surpresa de alguns, não tenha ocorrido uma queda. Observa-se que os valores estão estáveis, sem acompanhar a inflação e com uma pequena variação nos escritórios maiores devido a novas disponibilidades. Os imóveis entre 100m² e 400m² apresentaram leve queda ao longo do ano e os conjuntos comerciais pequenos estão estáveis.
 

Vemos uma vacância relativamente alta, oscilando hoje em torno de 18%, também afetada pela entrega de novos edifícios que adicionaram uma significativa área ao estoque.
 

Nos novos empreendimentos, alguns proprietários oferecem carência de 6 meses para que o novo ocupante possa adicionar piso, forro e luminárias, além de adaptá-lo às suas necessidades. Já os aluguéis em curso estão sendo renovados, em grande parte, pelo mesmo valor do ano anterior sem correção de IGP-M.
 
 

boletim-escritorios-agosto-2015
 
 

Novamente opinamos que deve haver muita atenção ao valor pedido para dar mais liquidez aos imóveis em estoque. Notamos um substancial aumento de proprietários que buscam ofertar suas unidades antes mesmo do inquilino desocupá-las.
 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Vila Olímpia – Agosto de 2015
 
 

Boletim Imóveis Comerciais – Moema e Campo Belo

Postado por admin em Blog, Boletim | 29/07/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Moema e Campo Belo

 

Em muitas cidades do mundo há grande procura por imóveis comerciais e corporativos nas proximidades dos aeroportos. Em São Paulo, temos o aeroporto de Congonhas, o maior aeroporto doméstico da América Latina, que está localizado numa região “central” do município, mas rodeado principalmente por bairros residenciais de diferentes padrões.

 

A demanda por escritórios na região existe e é crescente, mas a oferta é relativamente baixa e não conta com empreendimentos corporativos de alto padrão. Os bairros de Moema e Campo Belo possuem ótimas infraestruturas e uma grande quantidade de imóveis residenciais de médio e alto padrão, porém o cenário é diferente no estoque comercial.

 

O comportamento do mercado de locações de escritórios é similar nos dois bairros. Fizemos uma comparação dos principais tamanhos de escritórios. Nos imóveis de menor tamanho, salas comerciais, tanto o estoque quanto os valores pedidos são similares. Já para imóveis médios e grandes, vemos claramente que Moema apresenta maiores valores em virtude de possuir melhores e mais modernos edifícios, além de contar com melhor infraestrutura (hotéis, shopping, etc.) e ser um bairro mais comercial.

 
Boletim Escritórios - Moema e Campo Belo - Julho de 2015

 

Em nossa opinião, os valores pedidos ainda estão altos e encontramos unidades fechadas há mais de um ano. A curto prazo os preços devem cair, mas a longo prazo podem subir com a inauguração das linhas de metrô e o monotrilho.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Moema e Campo Belo – Julho de 2015

 

Boletim – Comparação dos Bairros

Postado por admin em Blog, Boletim | 27/05/2015 | Nenhum comentário em Boletim – Comparação dos Bairros

 

Muito solicitada por nossos clientes, fizemos uma análise comparativa das principais regiões de escritórios da cidade de São Paulo. Neste boletim, focado nos escritórios de médio porte, com áreas entre 100m² e 400m², verificamos milhares de ofertas disponíveis.

 

Um primeiro ponto a se observar é a grande diferença de estoque entre os bairros, o que impacta os valores. Porém, é preciso cruzar com outros fatores para fazer uma análise melhor.

 

A região da Chácara Santo Antônio e Santo Amaro não possuem um estoque (em número de unidades) elevado, mas a distância em relação às regiões mais centrais faz com que a demanda seja inferior e consequentemente os preços se mantenham baixos. Certamente uma ótima opção para inquilinos que queriam economizar e não tenham tanta preocupação com a localização.

 

No extremo oposto, vemos Pinheiros com valores pedidos muito elevados e ao mesmo tempo tendo grandes estoques e com demanda intermediária. Para os proprietários localizados nesta região, é preciso reduzir os valores se quiserem locar suas unidades. Não adiantará dizer “sou flexível na negociação”, pois o imóvel poderá não ser encontrado no meio de tantas opções.

 

Boletim Escritórios - Maio de 20150

 

Terminamos nosso boletim chamando a atenção para a Vila Olímpia e Itaim que estão readequando seus preços e conseguindo escoar os estoques. Berrini segue, porém num ritmo mais lento.

 

Faça download de nosso boletim: Boletim Corporativo – Comparativo – Maio de 2015

 

 

 

Boletim Imóveis Comerciais – Berrini

Postado por admin em Blog, Boletim | 26/03/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Berrini

 

Neste mês, comparamos mais de 1.500 ofertas de escritórios na região da Berrini.

 

Em todas as faixas de tamanhos, o valor médio de locação pedido pelos proprietários está abaixo dos R$100/m², sendo esta a real expectativa para a região, que se posiciona como uma opção mais econômica em relação à vizinha Vila Olímpia.

 

Um fato relevante é que há grande oferta de médios escritórios, igualando em número de unidades à soma de todos os outros tamanhos. Isto já é refletido no preço de locação de R$68/m², inferior aos demais escritórios. Esta quantidade bastante elevada de unidades pode levar um significativo tempo para ser absorvida, fazendo com que os preços caiam mais. Surge portanto uma oportunidade para os pequenos ocupantes que queiram mudar para escritórios maiores.

 

Boletim Corporativo - Março de 2015

 

 

Os proprietários de imóveis na região devem analisar o estado de conservação de suas unidades e atentar ao fato de novas entregas de empreendimentos na região.

 

Veja nosso boletim: Boletim Corporativo – Berrini – Fevereiro de 2015

 

 

Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

Postado por admin em Blog, Boletim | 06/02/2015 | Nenhum comentário em Boletim Imóveis Comerciais – Vila Olímpia

 

Nosso boletim deste mês analisa o comportamento de mais de 1.000 ofertas de escritórios no bairro da Vila Olímpia.

 

Este número de ofertas de locações de escritórios comerciais e corporativos está condizente com o comportamento de outros bairros similares. A Vila Olímpia, tradicional bairro corporativo que atrai muitas empresas internacionais, possui ótima infraestrutura e apresenta vacância relativamente estável e saudável.

 

Os preços de locação estão muito favoráveis aos ocupantes, que encontram excelentes edifícios a valores que podem estar abaixo dos praticados em bairros vizinhos. É um ótimo momento para locar edifícios Triple A (o padrão mais elevado), pois em alguns casos existem unidades com valores similares a edifícios A.

 

Boletim Escritórios - Fevereiro 2015

 

Como no relatório anterior, nota-se uma menor liquidez nos imóveis acima de 700m² ou com estado de conservação ruim.

 

Abaixe nosso boletim: Boletim Corporativo – Vila Olímpia – Fevereiro 2015

 

 




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